IFI des non-résidents : ce qui est taxable, et comment l'alléger

Quand l'ISF est devenu l'IFI en 2018, beaucoup d'expatriés ont cessé de s'y intéresser, persuadés que l'impôt sur la fortune ne les concernait plus. C'est une erreur. L'IFI vise spécifiquement l'immobilier, et l'immobilier français reste taxable même quand son propriétaire vit à l'autre bout du monde. Mais l'assiette d'un non-résident est nettement plus limitée que celle d'un résident, et c'est tout l'enjeu.

L'IFI, et qui le paie quand on vit à l'étranger

L'impôt sur la fortune immobilière frappe le patrimoine immobilier net des personnes physiques. La différence fondamentale entre résident et non-résident tient à l'assiette :

• Un résident fiscal français est imposé sur son patrimoine immobilier mondial.
• Un non-résident n'est imposé que sur ses biens immobiliers situés en France.

Conséquence directe : votre immobilier détenu hors de France échappe à l'IFI tant que vous êtes non-résident, tout comme vos placements financiers (comptes-titres, liquidités), qui ne sont de toute façon pas dans le champ de l'IFI. Seule la pierre française compte.

Le seuil et le barème

L'IFI n'est dû que si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 €. En dessous, rien. Au-dessus, le barème progressif s'applique, mais en repartant de 800 000 € :

• 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €
• 0,7 % de 1 300 000 à 2 570 000 €
• 1 % de 2 570 000 à 5 000 000 €
• 1,25 % de 5 000 000 à 10 000 000 €
• 1,5 % au-delà de 10 000 000 €

Une décote atténue l'impôt juste au-dessus du seuil, pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, afin d'éviter un effet de seuil brutal.

Ce qui entre réellement dans l'assiette

Sont pris en compte les biens et droits immobiliers français détenus en direct (résidence, immeuble locatif, terrain), mais aussi, et c'est moins connu, la fraction de la valeur des parts de sociétés (SCI, SCPI, OPCI…) représentative d'immobilier situé en France. Détenir sa pierre via une société ne fait donc pas sortir le bien de l'assiette.

À l'inverse, certains biens sont exonérés, au premier rang desquels l'immobilier affecté à une activité professionnelle. Et, rappelons-le, les actifs purement financiers ne sont jamais comptés.

Le levier décisif : la déduction des dettes

C'est ici que se joue l'optimisation. L'IFI porte sur la valeur nette : les dettes contractées pour acquérir, rénover, entretenir ou payer les impôts du bien imposable sont déductibles. Un bien acheté à crédit ne pèse dans l'assiette qu'à hauteur de sa valeur diminuée du capital restant dû.

Pas de plafonnement pour les non-résidents

Les résidents bénéficient d'un plafonnement : la somme de leur IFI et de leurs impôts sur le revenu ne peut excéder 75 % de leurs revenus. Ce mécanisme protège les contribuables « riches en pierre, pauvres en revenus ». Or il est réservé aux personnes domiciliées en France. Un non-résident n'y a pas droit. À patrimoine immobilier français égal, un non-résident à faibles revenus peut donc supporter un IFI proportionnellement plus lourd qu'un résident dans la même situation. C'est un paramètre à intégrer avant de conserver un gros patrimoine immobilier en France après son départ.

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'IFI ne concerne plus les expatriés. L'immobilier français reste taxable, où que vous viviez.
• Oublier les parts de SCI ou de SCPI. Détenir via une société ne fait pas disparaître l'immobilier de l'assiette.
• Mal déduire ses dettes, ou ignorer les retraitements des prêts in fine et familiaux.
• Compter sur le plafonnement, alors qu'il ne s'applique pas aux non-résidents.
• Confondre IFI et plus-value. L'un frappe la détention annuelle, l'autre la vente du bien : deux impôts distincts.

En résumé

L'IFI ne disparaît pas avec l'expatriation, mais il se réduit à l'essentiel : votre immobilier situé en France, au-delà de 1,3 million d'euros de valeur nette. Tout le reste de votre patrimoine, immobilier étranger comme actifs financiers, échappe à l'impôt. Entre la déduction des dettes, le traitement des parts de sociétés et l'absence de plafonnement, la note dépend largement de la façon dont votre détention est structurée. Là encore, c'est l'anticipation, et non le hasard, qui fait la différence.

Questions fréquentes