Vendre un bien en France quand on vit ailleurs : la plus-value, vraiment

C'est l'une des situations les plus fréquentes de la vie d'expatrié : on est parti, mais on a gardé un bien en France, et un jour il faut le vendre. Aussitôt surgissent les questions et les rumeurs : « les non-résidents sont surtaxés », « il faut un représentant fiscal hors de prix », « on paie deux fois ». La réalité est plus nuancée, et surtout plus favorable que la légende, à condition de connaître les bons leviers.

D'abord, oui : la France taxe

Un bien immobilier situé en France reste imposable en France lors de sa vente, quel que soit votre pays de résidence. C'est la règle dite de l'immeuble, et elle est confirmée par les conventions fiscales : la plus-value immobilière est taxée là où se trouve le bien. Inutile donc d'espérer y échapper en étant résident de Dubaï ou du Portugal, votre convention fiscale attribue ce revenu à la France. En revanche, votre pays de résidence éliminera la double imposition, nous y revenons à la fin.

Le taux : 19 % + 17,2 %, mais souvent moins

La plus-value nette d'un non-résident est soumise à deux prélèvements distincts :

• L'impôt sur le revenu au taux de 19 %, exactement le même que pour un résident. Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas de « surtaxe du non-résident » sur ce point.
• Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Mais voici le levier le plus mal connu. Un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse est exonéré de CSG et de CRDS, en application de la jurisprudence européenne de Ruyter. Il ne paie alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %. Pour une grosse plus-value, l'économie est considérable. Depuis le Brexit, ce taux réduit de 7,5 % est également admis, sous conditions, pour les personnes affiliées au régime de sécurité sociale britannique et non à la charge d'un régime français, un point à faire valider au cas par cas.

Un dernier étage existe pour les gains élevés : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute. Elle ne concerne donc que les ventes dégageant une forte plus-value après abattements.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value imposable n'est pas le gain brut : elle diminue avec la durée de détention du bien, selon deux calendriers différents pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux.

• Impôt sur le revenu (19 %) : abattement progressif à partir de la 6ᵉ année, jusqu'à une exonération totale à 22 ans.
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement plus lent, avec une exonération totale seulement à 30 ans.

Conséquence pratique : un bien détenu depuis très longtemps peut être totalement exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux, et le calendrier de la vente devient un véritable paramètre d'optimisation.

L'exonération trop souvent oubliée : 150 000 €

C'est l'avantage spécifique aux non-résidents, et beaucoup l'ignorent. La cession d'un logement situé en France par un non-résident bénéficie d'une exonération de la plus-value dans la limite de 150 000 € de plus-value nette par cédant (un couple peut donc cumuler deux fois 150 000 €), et dans la limite d'une seule résidence par contribuable. Les principales conditions :

• être ressortissant d'un État de l'UE ou de l'EEE. C'est bien une condition de nationalité, et non de résidence : un Français vivant à Dubaï ou au Canada est donc éligible ;
• avoir été fiscalement domicilié en France de façon continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession (l'ancrage fiscal préalable : un Français qui a vécu et travaillé en France avant de partir le remplit d'office, mais pas un étranger qui n'y a jamais eu de foyer fiscal) ;
• et respecter l'une des deux conditions de délai ci-dessous.

Sur le timing, deux scénarios, c'est le point le plus souvent mal compris :

• Vente dans les dix ans (cas général). La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France. Dans ce délai, aucune contrainte d'usage : le bien peut avoir été loué à un tiers entre-temps. (Ce délai n'était que de cinq ans avant la réforme de 2019 : les départs anciens en ont bénéficié dans leur version courte.)
• Vente après dix ans (libre disposition). Passé ce délai, l'exonération reste possible sans limite de temps, mais à une condition stricte : vous devez avoir eu la libre disposition du bien depuis au moins le 1ᵉʳ janvier de l'année précédant la vente, autrement dit un pied-à-terre gardé vide, ni loué ni prêté à un proche sur cette période.

Attention en revanche à une confusion classique : l'exonération de la résidence principale (qui efface 100 % de la plus-value) suppose que le bien soit votre résidence principale au jour de la vente. Si vous êtes déjà parti vivre à l'étranger, ce n'est plus le cas, et c'est précisément l'exonération « non-résident » de 150 000 € qui prend le relais.

Le représentant fiscal accrédité

Dernier acteur de la vente : le représentant fiscal. C'est un tiers (société spécialisée ou personne agréée) qui se porte garant du calcul et du paiement de l'impôt sur la plus-value auprès de l'administration française. Sa désignation est obligatoire lorsque :

• le prix de vente dépasse 150 000 € par cédant, et
• le vendeur est non-résident établi hors de l'Union européenne et de l'EEE hors Liechtenstein : la dispense de l'article 244 bis A vise en effet l'UE plus l'Islande et la Norvège uniquement.

Autrement dit, les non-résidents établis dans l'UE, en Islande ou en Norvège en sont dispensés ; un résident du Liechtenstein, lui, reste tenu de désigner un représentant. La désignation est par ailleurs sans objet lorsque la vente est totalement exonérée, notamment quand le bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux) : sans plus-value taxable, aucun représentant n'est requis. Pour les autres, c'est une étape à anticiper : ses honoraires se situent souvent entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, un coût loin d'être négligeable, qu'il faut intégrer dès la négociation.

Les erreurs fréquentes

• Croire à la « surtaxe du non-résident ». Le taux d'impôt de 19 % est le même que pour un résident. Le vrai sujet, c'est l'affiliation sociale et les exonérations.
• Oublier l'abattement de Ruyter. Beaucoup d'affiliés UE/EEE/Suisse paient 17,2 % au lieu de 7,5 %, faute de l'avoir réclamé, un taux réduit également ouvert, sous conditions, aux affiliés au régime britannique depuis le Brexit.
• Passer à côté des 150 000 €. L'exonération non-résident n'est pas automatique : elle se demande, sous conditions de nationalité (UE/EEE), d'ancrage fiscal (deux ans en France) et de délai.
• Confondre résidence principale et logement de non-résident. L'exonération « résidence principale » ne s'applique plus une fois parti.
• Découvrir le représentant fiscal au dernier moment. Hors UE/EEE et au-delà de 150 000 €, il est obligatoire et coûte 0,5 à 1 % : à anticiper.

Et la double imposition ?

Reste la question qui inquiète : vais-je payer aussi dans mon pays de résidence ? La réponse tient dans la convention fiscale. Elle attribue l'imposition de la plus-value immobilière à la France (lieu du bien), et votre pays de résidence élimine le doublon, soit en exonérant ce gain, soit en accordant un crédit d'impôt. Vous ne payez donc pas deux fois le plein impôt, à condition d'appliquer la convention correctement et de déclarer le gain des deux côtés comme il se doit.

En résumé

Vendre un bien français en étant non-résident n'a rien d'une punition fiscale, mais tout d'un parcours où chaque détail compte. Le taux de base est de 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, ces derniers ramenés à 7,5 % pour les affiliés UE/EEE/Suisse. S'y ajoutent les abattements pour durée de détention, l'exonération spécifique de 150 000 €, et, hors UE/EEE au-delà de 150 000 €, l'obligation d'un représentant fiscal. Entre une vente préparée et une vente subie, l'écart de fiscalité est tel qu'il justifie, à lui seul, de cadrer l'opération en amont.

Questions fréquentes