Vendre un bien en France quand on vit ailleurs : la plus-value, vraiment

C'est l'une des situations les plus fréquentes de la vie d'expatrié : on est parti, mais on a gardé un bien en France, et un jour il faut le vendre. Aussitôt surgissent les questions et les rumeurs : « les non-résidents sont surtaxés », « il faut un représentant fiscal hors de prix », « on paie deux fois ». La réalité est plus nuancée, et surtout plus favorable que la légende, à condition de connaître les bons leviers.

D'abord, oui : la France taxe

Un bien immobilier situé en France reste imposable en France lors de sa vente, quel que soit votre pays de résidence. C'est la règle dite de l'immeuble, et elle est confirmée par les conventions fiscales : la plus-value immobilière est taxée là où se trouve le bien. Inutile donc d'espérer y échapper en étant résident de Dubaï ou du Portugal, votre convention fiscale attribue ce revenu à la France. En revanche, votre pays de résidence éliminera la double imposition, nous y revenons à la fin.

Le taux : 19 % + 17,2 %, mais souvent moins

La plus-value nette d'un non-résident est soumise à deux prélèvements distincts :

• L'impôt sur le revenu au taux de 19 %, exactement le même que pour un résident. Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas de « surtaxe du non-résident » sur ce point.
• Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Mais voici le levier le plus mal connu. Un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse est exonéré de CSG et de CRDS, en application de la jurisprudence européenne de Ruyter. Il ne paie alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %. Pour une grosse plus-value, l'économie est considérable.

Un dernier étage existe pour les gains élevés : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute. Elle ne concerne donc que les ventes dégageant une forte plus-value après abattements.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value imposable n'est pas le gain brut : elle diminue avec la durée de détention du bien, selon deux calendriers différents pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux.

• Impôt sur le revenu (19 %) : abattement progressif à partir de la 6ᵉ année, jusqu'à une exonération totale à 22 ans.
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement plus lent, avec une exonération totale seulement à 30 ans.

Conséquence pratique : un bien détenu depuis très longtemps peut être totalement exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux, et le calendrier de la vente devient un véritable paramètre d'optimisation.

L'exonération trop souvent oubliée : 150 000 €

C'est l'avantage spécifique aux non-résidents, et beaucoup l'ignorent. La cession d'un logement situé en France par un non-résident bénéficie d'une exonération de la plus-value dans la limite de 150 000 € de plus-value nette par cédant (un couple peut donc cumuler deux fois 150 000 €). Les principales conditions :

• être résident d'un État de l'UE, de l'EEE ou d'un pays lié à la France par une convention d'assistance administrative ;
• vendre dans les dix ans suivant le transfert de votre domicile fiscal hors de France ; ou, sans condition de délai, avoir eu la libre disposition du bien depuis au moins le 1ᵉʳ janvier de l'année précédant la vente.

Attention en revanche à une confusion classique : l'exonération de la résidence principale (qui efface 100 % de la plus-value) suppose que le bien soit votre résidence principale au jour de la vente. Si vous êtes déjà parti vivre à l'étranger, ce n'est plus le cas, et c'est précisément l'exonération « non-résident » de 150 000 € qui prend le relais.

Le représentant fiscal accrédité

Dernier acteur de la vente : le représentant fiscal. C'est un tiers (société spécialisée ou personne agréée) qui se porte garant du calcul et du paiement de l'impôt sur la plus-value auprès de l'administration française. Sa désignation est obligatoire lorsque :

• le prix de vente dépasse 150 000 € par cédant, et
• le vendeur est non-résident établi hors de l'Union européenne et de l'EEE (Norvège, Islande, Liechtenstein).

Autrement dit, les non-résidents établis dans l'UE ou l'EEE en sont dispensés. Pour les autres, c'est une étape à anticiper : ses honoraires se situent souvent entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, un coût loin d'être négligeable, qu'il faut intégrer dès la négociation.

Les erreurs fréquentes

• Croire à la « surtaxe du non-résident ». Le taux d'impôt de 19 % est le même que pour un résident. Le vrai sujet, c'est l'affiliation sociale et les exonérations.
• Oublier l'abattement de Ruyter. Beaucoup d'affiliés UE/EEE/Suisse paient 17,2 % au lieu de 7,5 %, faute de l'avoir réclamé.
• Passer à côté des 150 000 €. L'exonération non-résident n'est pas automatique : elle se demande, sous conditions de délai et de résidence.
• Confondre résidence principale et logement de non-résident. L'exonération « résidence principale » ne s'applique plus une fois parti.
• Découvrir le représentant fiscal au dernier moment. Hors UE/EEE et au-delà de 150 000 €, il est obligatoire et coûte 0,5 à 1 % : à anticiper.

Et la double imposition ?

Reste la question qui inquiète : vais-je payer aussi dans mon pays de résidence ? La réponse tient dans la convention fiscale. Elle attribue l'imposition de la plus-value immobilière à la France (lieu du bien), et votre pays de résidence élimine le doublon, soit en exonérant ce gain, soit en accordant un crédit d'impôt. Vous ne payez donc pas deux fois le plein impôt, à condition d'appliquer la convention correctement et de déclarer le gain des deux côtés comme il se doit.

En résumé

Vendre un bien français en étant non-résident n'a rien d'une punition fiscale, mais tout d'un parcours où chaque détail compte. Le taux de base est de 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, ces derniers ramenés à 7,5 % pour les affiliés UE/EEE/Suisse. S'y ajoutent les abattements pour durée de détention, l'exonération spécifique de 150 000 €, et, hors UE/EEE au-delà de 150 000 €, l'obligation d'un représentant fiscal. Entre une vente préparée et une vente subie, l'écart de fiscalité est tel qu'il justifie, à lui seul, de cadrer l'opération en amont.

Questions fréquentes